Bouwen op een voetbalveld 1

Woningcorporatie Volksbelang faciliteert CPO

 

DJD schouwen op locatie 2

 

 

In de vorige vijf blogs heb ik aandacht besteed aan CPO als kans voor corporaties.

Hieronder een voorbeeld van een corporatie die CPO faciliteerde.

Zie ook: Kans voor corporaties 5

 

De aanleiding

De gemeente Drimmelen zag met lede ogen jonge mensen vertrekken naar de stad. Jongeren die misschien nooit meer terugkwamen. Oorzaak? Te weinig betaalbaar woningaanbod. Gemeentes die zich niet verjongen zijn op den duur ten dode opgeschreven. Het realiseren van betaalbare starterswoningen werd hoog op de politieke agenda geplaatst.

In 2007 stelde de wethouder een voormalig voetbalveld beschikbaar als bouwgrond voor starters. Zij werden in de gelegenheid gesteld gezamenlijk eengezinswoningen te bouwen op betaalbare kavels. Woningcorporatie Volksbelang bood aan de locatie voor eigen rekening te ontwikkelen en parallel aan het CPO project sociale huur- en vrije sectorwoningen te realiseren. Er werden starters geworven die zich verenigden in startersvereniging Dynamisch Jong Drimmelen (DJD). Gemeente, corporatie en DJD tekenden gezamenlijk een Drie-partijen-overeenkomst waarin was vastgelegd onder welke voorwaarden het F-veld beschikbaar kwam voor de bouw van 20 CPO starterswoningen, 10 huurwoningen en 4 vrije sector woningen.

Hoe is het proces verlopen, wat was de inzet van Volksbelang en wat heeft het opgeleverd?

De afspraken

  • Het was hoogconjunctuur en de te verwachten ontwikkel- en bouwkosten waren hoog. Daarom was Volksbelang bereid alles uit de kast te trekken om de woningen betaalbaar te maken.
    De gemeente leverde bouwrijpe grond voor een sociale-woningbouw-prijs aan Volksbelang, die vervolgens 20 kavels door leverde aan de kopers. De woningcorporatie financierde het stedenbouwkundig plan voor alle woningen.
  • Een Slimmer Kopen constructie moest speculatie voorkomen, de woningen betaalbaar maken en duurzaam behouden voor de doelgroep.
  • Volksbelang bood voorfinanciering aan tegen een schappelijke rente om de ontwikkelkosten van de vereniging te dekken.
  • De corporatie was tevens achtervang voor niet afgenomen CPO woningen.
  • Omdat huurwoningen en CPO woningen tegelijk werden ontwikkeld en gebouwd maakte de projectleider van Volksbelang deel uit van de ledenvergadering en was hij directievoerder tijdens de bouw. Die kosten werden niet in rekening gebracht aan de vereniging.
  • Volksbelang bood gratis vergaderfaciliteit met koffie, thee, etc.
  • De vereniging kon gebruik maken van een provinciale subsidie van € 4.000 per woning om een onafhankelijk CPO adviseur in te huren.

Het proces

Zodra de vereniging een feit was kon gestart worden met het ontwikkelproces. Tijdens de ledenvergaderingen en een aantal workshops werd het stedenbouwkundig plan uitgewerkt. Stap voor stap kwam vervolgens het woningontwerp tot stand. Het resulteerde in een basiswoning met een grote variatie aan volumeopties. Van dat optiepakket werd grif gebruik gemaakt toen de aanbesteding gunstig uitviel. Eind 2011 werden de eerste woningen opgeleverd.
Helaas waren er ook tegenvallers. Met name een bezwaarprocedure tegen het bestemmingsplan leverde veel vertraging op. In mijn volgende blog ga ik nader in op het ontwikkelproces en de leerpunten.

Kosten en baten

Mede door de inzet van Volksbelang zijn er, naast 10 sociale huurwoningen, 20 hoogwaardige starterswoningen toegevoegd aan het woningbestand. De gemeente Drimmelen houdt 20 starters binnen de poort. Volksbelang heeft veel geld en tijd geïnvesteerd in het project. De kosten zijn ten dele terugverdiend door de verkoop van vier vrije sectorwoningen.

Terugkijkend heeft het ontwikkelproces te lang geduurd. Als een CPO ontwikkeltraject langer duurt dan een jaar dreigen mensen af te haken. Fantastisch dat DJD het stedenbouwkundig plan mocht invullen, maar het kostte wel een half jaar. Daarbij kwam een jaar vertraging door de bezwaarprocedure.

Ondanks de doorlooptijd van bijna 4 jaar heeft het project de leden van DJD veel opgeleverd. Voor VON prijzen variërend van €120.000 tot 170.000 hebben ze perfect afgewerkte woningen op maat gerealiseerd met marktwaardes tussen €220.000 en €290.000. Zij hebben in alle opzichten de wind mee gehad. Zij profiteerden van een startsubsidie, ruimhartige faciliteiten en een scherp aanbestedingsresultaat, terwijl het verkrijgen van een hypotheek nog probleemloos verliep. Vanwege de gunstige prijs-kwaliteit verhouding is de kans op doorstroming op korte termijn klein. Nieuwe starters zullen elders hun weg moeten vinden.

Achteraf kunnen we constateren dat het project met minder riante faciliteiten ook succesvol zou zijn geweest. Die faciliteiten zijn echter bedacht in een periode van hoogconjunctuur. Niemand wist dat de crisis zou toeslaan en dat de woningmarkt zou instorten. Dat heeft, naast de voordelen van gezamenlijk ontwikkelen, geleid tot uiterst gunstige prijzen.

Wat zou je anders doen met de kennis van nu?

Die vraag legde ik voor aan Volksbelang.
“Als de situatie zich weer voordeed zouden we er opnieuw instappen. Die maatschappelijke betrokkenheid en dat verantwoordelijkheidsgevoel van toen hebben we nog steeds, al hebben we minder financiële middelen tot onze beschikking.
We zouden het wel professioneler en zakelijker aanpakken. Minder geld en tijd investeren en andere partijen hun deel laten betalen. Het gratis aanbieden van vergaderfaciliteit zouden we opnieuw doen, onder iets striktere voorwaarden. Het beschikbaar stellen van voorfinanciering en de bereidheid om achtervang te zijn eveneens.”

Vragen

Heeft Volksbelang de juiste keuzes gemaakt? Past dit bij de kerntaak van een corporatie? Hoe reageer je als morgen een gemeente of bouwgroep bij jou op de stoep staat? Wat zou je anders doen?

Schrijf je reactie hieronder.

22 januari 2015 geplaatst opCorpoScoop

Boekenlegger op de permalink.

Reacties gesloten.