CPO: medicijn voor hoofdpijnlocaties

Toetsing woningwet

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en de Woningwet

Hoofdpijnlocaties, je kent ze wel: Braakliggend stukken grond of een leegstaande panden waar niemand in wil investeren. Rotte kiezen in de wijk met een negatieve invloed op de leefbaarheid en op de verhuurbaarheid van aangrenzend bezit.

Als je zelf de middelen niet hebt om te investeren en andere professionele partijen laten het afweten, wat dan? Mogelijk is zo’n locatie toch interessant voor particulieren met een specifieke woonwens die bereid zijn te investeren in hun toekomstige woonsituatie.

Ik heb een aantal blogs en workshops gewijd aan het instrument zelfbouw / CPO. Zie ook Kans-voor-corporaties. Tijdens zo’n workshop kreeg ik de terechte vraag hoe dit instrument zich verhoudt tot de Herzieningswet. Reden om de pas in werking getreden Woningwet er op na te slaan.

Wat zegt de Woningwet

Volgens de Woningwet moeten Corporaties zich richten op hun kerntaak, het bouwen, beheren en verhuren van woningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. Ieder initiatief moet je hieraan toetsen. Ondanks nieuw opgetuigde bureaucratie blijft er genoeg ruimte over voor innovatie en creativiteit.

Het is belangrijk dat een initiatief past binnen de gemeentelijke woonvisie. Je moet dus samen optrekken met de gemeente om iets te kunnen bereiken. Volgens de wet moeten de huurders volwaardige gesprekspartners worden. Het faciliteren van bewoners in een opdrachtgeversrol past daar naadloos in. Expliciet wordt aandacht besteed aan het faciliteren van wooncoöperaties. Het verschil tussen de wooncoöperatie en de ontwikkelvereniging is niet groot. Hier liggen kansen.

Het maakt verschil welke doelgroep je voor ogen hebt. Als je je richt op zelfbouw van sociale huurwoningen of realisatie van klushuurwoningen zijn er weinig obstakels, mits je het financieel kunt verantwoorden. Voor een niet-DAEB activiteit is samenwerking met de gemeente en eventueel commerciële partijen onontbeerlijk. De overheid vraagt dan om een markttoets, een rendementstoets en een financiële toets. Dat zijn stappen die voorafgaan aan het werven van belangstellenden en het ontwikkeltraject met bewoners.

Niet-DAEB schematisch

Voor niet-DAEB activiteiten zijn toets momenten ingebouwd. In bovenstaand schema heb ik de te nemen stappen in de voorbereidingsfase beknopt weergegeven. Aan de voorkant van een CPO proces moet je de volgende vragen beantwoorden:

  • Draagt het bij aan het volkshuisvestingsbeleid / de kerntaak?
  • Past het binnen het werkgebied van de corporatie?
  • Past het binnen de gemeentelijke woonvisie?
  • Hoe rendeert het in vergelijking met andere scenario’s (zoals scenario niets doen)?
  • Wat is het resultaat van de gemeentelijke markttoets? Zijn er andere partijen die dit kunnen/willen doen of die een bijdrage kunnen leveren?
  • Valt de financiële toets van het WSW positief uit?

Het bedienen van andere (niet-DAEB-) doelgroepen vereist huiswerk vooraf. Pas nadat je de markttoets door de gemeente en de financiële toets door het WSW succesvol hebt doorlopen kan je starten met het wervings- en ontwikkeltraject. Hoe dat in zijn werk gaat en wat de kansen en bedreigingen zijn heb ik elders beschreven. Zie cpo-faciliteren-hoe-doe-je-dat/

Resumerend

De woningwet zegt niets over het stimuleren van zelfbouw. De regels rond investeren in leefbaarheid zijn nog onderdeel van (politiek) gesprek. Het faciliteren van woon coöperaties wordt wel expliciet genoemd en dat biedt aanknopingspunten. In ieder geval is het verstandig om gezamenlijk op te trekken met de gemeente en te onderzoeken welke marktpartijen een rol willen spelen. Het is de vraag of de overheid bereid is om de rendementstoets af te zetten tegen de financiële en maatschappelijke kosten van het scenario niets doen. Dat moet de praktijk leren.

Kortom: Er is een medicijn in de markt voor “hoofdpijnlocaties”. Het medicijn is nog niet uitgetest. Iemand moet de eerste zijn. Wie pakt de handschoen op?

Meer lezen over corporaties die CPO hebben gefaciliteerd? Zie Huurder-als-opdrachtgever-ja-dat-kan en Bouwen-op-een-voetbalveld

Boekenlegger op de permalink.

Reacties gesloten.