Huurder als opdrachtgever?! Ja, dat kan!

Eerste paal Bouwen In Eigen Beheer project Achtkanters Groot Ammers

Tijdens de workshop CPO voor corporaties kreeg ik de vraag of het zelfbouwconcept ook toepasbaar is op huurwoningen.

Er zijn inderdaad corporaties die ervaring hebben met huurders in de opdrachtgeversrol.

Toevallig werk ik nu voor zo’n corporatie. Een mooie aanleiding om een blog te wijden aan dit onderwerp.

 

Het voorbeeld

TBV Wonen gaat drie naoorlogse bouwblokken slopen en heeft de zittende en toekomstige bewoners betrokken bij de planvorming.
Al jaren was duidelijk dat er iets moest gebeuren met de appartementen aan de Tobias Asserlaan. De plattegronden waren gedateerd, de woningen gehorig en moeilijk te verwarmen. De keuze voor renovatie of sloop wilde de corporatie voorleggen aan de bewoners. Tijdens een huis aan huis enquête bleek dat men hier, ondanks alle ongemakken, met heel veel plezier woonde. Wel schrok men na de winter van zijn energierekening en vervolgens zat men met een dekentje op de bank. Op de vraag waar ze voor zouden kiezen als ze op de stoel van de corporatie zouden zitten zei 70% onomwonden: “slopen”.

TBV Wonen besloot de zittende bewoners niet alleen het recht op terugkeer te geven en voorrang ten opzichte van nieuwkomers, maar ook zeggenschap bij de ontwikkeling van de woningen. Ongeveer een derde van de bewoners gaf aan terug te willen keren en mee te ontwikkelen. Doordat het lukte om vrijwel iedereen naar zijn zin te herhuisvesten (veel mensen kregen en pakten de kans om door te stromen naar een eengezinswoning) decimeerde het aantal terugkeerders. Van de oorspronkelijke bewoners bleven er slechts twee over.

Op basis van een selectie van woningzoekenden werd geworven voor het eerste bouwblok van twintig tot achtentwintig woningen. Dat leverde ruimschoots voldoende belangstellenden op. Een leuke, enthousiaste groep mensen. TBV Wonen stelde een aantal randvoorwaarden vooraf, zoals bouwvolume, betaalbaarheid en uiteraard het voldoen aan regelgeving. Daar binnen kreeg de inmiddels opgerichte ontwikkelvereniging alle ruimte om het gebouw te ontwerpen en materialen te kiezen. De bewonersvereniging selecteerde de architect en vervulde de opdrachtgeversrol. Door middel van knip-en-plak workshops ging men aan de slag met plattegronden en de indeling van het gebouw.

Het waren de bewoners die kozen voor de verschijningsvorm van het gebouw en de galerijontsluiting. Tijdens de ledenvergaderingen werd het ontwerp uitgewerkt. Bij die ledenvergaderingen was TBV Wonen niet vertegenwoordigd. Buiten het stellen van de randvoorwaarden had de corporatie geen invloed op het ontwerp.

Wat wilde TBV Wonen hiermee bereiken?

Vooraf had de corporatie een aantal doelstellingen geformuleerd in lijn met de Herzieningswet. TBV Wonen wilde betaalbare, energiezuinige en levensloopbestendige woningen realiseren voor de doelgroep met een hoge mate van zeggenschap voor de bewoners. De vroegtijdige betrokkenheid van toekomstige bewoners moest leiden tot een hecht, stabiel woonklimaat en hoge bewonerstevredenheid. Daarnaast zou de aanvangsleegstand tot een minimum beperkt blijven.

Waren en tegenvallers?

Natuurlijk ging niet alles zoals verwacht. De eerste inventarisatieronde leverde veel positieve reacties op (“er wordt naar ons geluisterd..”). Kort voor een geplande informatieavond echter maakte minister Blok de voorgenomen Verhuurdersheffing bekend. Opeens ontstond een nieuwe financiële werkelijkheid, waarvan de TBV Wonen de consequenties niet kon overzien. De helft van de reeds voorbereide presentatie werd geschrapt. Na aanvankelijk enthousiasme over de terugkoppeling kwam als kater de mededeling dat het project voorlopig stil gelegd zou worden in afwachting van de ontwikkelingen. Gelukkig is de draad na een half jaar weer opgepakt.

Het ontwerpproces is ingegaan uitgaande van de huurliberalisatiegrens en oppervlaktes tot 90 m2 als randvoorwaarde. Halverwege het ontwerpproces bleek uit onderzoek dat dit voor een meerderheid van de groep èn voor veel woningzoekenden te duur werd. Om huren terug te brengen tot de 2e aftoppingsgrens (ca. € 618,–) moest bezuinigd worden op het ontwerp. Dat betekende kleinere woningen van ca. 75 m2.

Om de toekomstige bewoners te laten zien wat nog steeds mogelijk was werd een excursie georganiseerd naar opgeleverde nieuwbouwwoningen met een vergelijkbare oppervlakte. Twee huishoudens haakten af. Zij wilden geen water bij de wijn doen. Twee twijfelen nog. De rest gaat enthousiast door, inclusief de inmiddels ingestapte reserveleden.

Voorwaarden voor succes

  1. Het allerbelangrijkste is de “mindset” van de betrokken corporatiemedewerkers. Je moet durven loslaten en durven vertrouwen op het gezond verstand van je (toekomstige) huurders. Je moet geloven dat hun ervaringskennis evenveel waard is als jouw vakkennis.
  2. Duidelijke randvoorwaarden aan de voorkant zijn van essentieel belang, randvoorwaarden met voldoende keuzeruimte voor de ontwikkelende bewoner. Tijdens het spel kan je de spelregels niet wijzigen. Somt gebeurt het toch door een wijzigende context of door voortschrijdend inzicht. Dat zijn kritische momenten die het vertrouwen en het proces flink kunnen beschadigen.
  3. Een onafhankelijk adviseur die het project begeleidt en de ontwikkelende bewoners helpt om effectief besluiten te nemen en de juiste deskundigen te selecteren. In dit geval was dat bureau Bouwen In Eigen Beheer.

Inmiddels is het voorlopig ontwerp gereed. TBV Wonen wil op basis van een prestatiedossier aanbesteden. Zo is de hele keten van bouwers tot eindgebruikers betrokken bij de nadere uitwerking van de plannen. Begin volgend jaar kan de bouw starten. Blok 1 is de pilot. Op basis van opgedane ervaring zal TBV besluiten hoe om te gaan met de overige twee bouwlocaties.

Tot nu toe zijn de betrokken medewerkers èn de betrokken bewoners enthousiast over deze werkwijze.

Wordt vervolgd…

16 april 2014 geplaatst op CorpoScoop.

Boekenlegger op de permalink.

Reacties gesloten.