CPO biedt kansen, maar…
In mijn vorige blogs liet ik zien dat CPO/zelfbouw corporaties in staat stelt met weinig middelen en beperkt risico te ontwikkelen. Tevens schetste ik een beeld van de doelgroep.
Zie Kans voor corporaties 1 en Kans voor corporaties 2.
Wie zelfbouw wil faciliteren moet zich kunnen inleven in de doelgroep en weten wat de obstakels zijn die zelfbouwers tegenkomen. Zelfbouwers zijn particulieren die voor eigen rekening en risico ontwikkelen. Dat doen ze zonder de kennis en ervaring van een professionele ontwikkelaar en zonder noemenswaardige financiële buffer. Dat vraagt om moed en doorzettingsvermogen. Instappen in een zelfbouwproject is zeker geen vanzelfsprekendheid.
Obstakels
De beginnende zelfbouwer wordt zich voor vragen gesteld als:
“Hoe vind ik gelijkgestemden, hoe krijg ik een ontwikkelgroep compleet?”
Incidenteel zal het voorkomen dat een complete groep met gelijkgestemden op zoek is naar een bouwlocatie. Meestal zal een wervingsactie noodzakelijk zijn om voldoende deelnemers te vinden voor een haalbaar plan. Dat is voor een professionele organisatie gemakkelijker dan voor de doorsnee particulier.
“Waar haal ik de kennis en expertise vandaan die ik nodig heb?”
Je gaat verplichtingen aan zonder zicht op het eindresultaat. Er zijn gespecialiseerde CPO adviesbureaus op de markt die zelfbouwers op weg helpen, maar pas aan het eind van het traject kan je beoordelen of dat bureau zijn geld waard is. Soms wordt die drempel weggenomen door de kosten voor de CPO adviseur te subsidiëren.
“Hoe komen we onderling tot goede afspraken?”
Een goede organisatievorm en effectieve besluitvorming is van levensbelang voor een ontwikkelgroep. Het is dus belangrijk om te beschikken over een beproefd stappenplan en contractstukken die nodig zijn om afspraken vast te leggen.
“Hoe vind ik de juiste architect en adviseurs en wat kom ik overeen?”
De selectie van architect en adviseurs en de contracten die de vereniging afsluit zijn heel bepalend voor het ontwikkeltraject. Je moet weten hoe je de gezamenlijke wensen in kaart brengt, tot keuzes komt en afspraken vastlegt.
“Hoe kom ik aan de nodige voorfinanciering?”
Pas op basis van een aanbesteed plan en een grondovereenkomst kan je financiering krijgen. Intussen maak je wel kosten. Architect en adviseurs moeten betaald worden, je moet bouwleges betalen en soms een aanbetaling op de grond. Reken op een bedrag van €15.000 tot € 25.000 voor een compleet bouwplan. Niet iedereen heeft dat op zijn spaarrekening. Gelukkig zijn er lokale initiatieven die hieraan tegemoet komen. Zie bijv. http://www.plankostenfonds.nl/
“Hoe dek ik me in tegen het risico van uitvallers / onverkochte woningen?”
Als je gezamenlijk ontwikkelt ligt het risico van uitstappende leden en onverkochte woningen bij de ontwikkelvereniging. Dat is een risico dat de meeste particulieren niet kunnen en willen dragen. Het is daarom belangrijk dat er een partij is die zich garant stelt voor de afbouw van onverkochte woningen. Het risico is beperkt zolang het om marktconforme woningen gaan met een VON prijs die lager is dan de taxatiewaarde.
“Hoe voorkomen we tegenvallers tijdens het traject?”
Voor grote financiële tegenvallers is geen buffer aanwezig. De oplevering van de kavel, of de bouwtechnische staat van een op te knappen pand, mag geen verrassingen opleveren. Hier ligt een belangrijke verantwoordelijkheid voor de verkopende partij.
Vertraging door bezwaarprocedures of het niet nakomen van afspraken door derden is dodelijk voor het groepsproces. Er ontstaat een hangerige sfeer en de kans op afhakers is groter. Veel langer dan een jaar ontwikkelen en een jaar bouwen mag het allemaal niet duren. Meer nog dan bij reguliere projectontwikkeling is het van groot belang aan de voorkant alle risico’s in kaart te brengen en de kans op tegenvallers te minimaliseren.
“Hoe kom ik aan de nodige financiering?”
Het krijgen van de nodige financiering is de laatste jaren een stuk lastiger geworden. Veel starters en ZZP-ers krijgen hun hypotheek niet rond.
“Hoe krijg ik mijn oude huis verkocht voor een acceptabele prijs?”
Voor doorstromers is de verkoop van het oude huis gekoppeld aan de investering in het nieuwe. Een tegenvallend verkoopresultaat kan leiden tot afhaken tijdens het ontwikkelproces. Een onzekere factor voor de deelnemer en voor de groep.
Veel vragen dus om te beantwoorden. Onbevredigende antwoorden kunnen er toe leiden dat zelfbouwers niet instappen en dat een project niet van de grond komt.
Wat kan de corporatie hierin betekenen?
Samenwerking tussen corporatie en zelfbouwers heeft zin als er sprake is van een win-win situatie. De zelfbouwgroep heeft de corporatie iets te bieden of lost iets op en krijgt daar faciliteiten voor terug.
In mijn volgende blog ga ik in op de argumenten om zelfbouw te faciliteren en de middelen die je hierbij kunt inzetten.
