Ontwikkelen met weinig investeringsruimte en beperkt risico.
Het speelveld.
Financiële debacles en beperkende regelgeving hebben de speelruimte voor corporaties flink ingeperkt. Dat leidde tot een verschuiving van sociaal en fysiek investeren in woonwijken naar beperking tot de kerntaak: sociale huisvesting voor de lagere inkomensgroepen.
Gelukkig zijn er corporaties die zich realiseren dat de waarde van wonen en de waarde van vastgoed onlosmakelijk verbonden zijn met de kwaliteit en leefbaarheid van de wijk. Zij zoeken nieuwe wegen om vanuit een brede taakopvatting te investeren in aantrekkelijke wijken. Niet door zelf taken op te pakken, maar door samenwerking te vinden met andere belanghebbenden, waaronder (toekomstige) bewoners.
Ontwikkeling door- of met particulieren komt tegemoet aan een groeiende behoefte aan zeggenschap. Het biedt kansen aan corporaties met beperkte investeringsruimte die weinig risico willen lopen. Juist op dit terrein staat de regelgeving corporaties toe om te investeren. Het stimuleren van (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO) past uitdrukkelijk binnen het nieuwe speelveld.
Wat is (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO)?
CPO wordt vaak verward met consumentgerichte ontwikkeling. Dat laatste komt tegemoet aan de toenemende behoefte aan maatwerk en zeggenschap, maar is essentieel anders dan CPO. De projectontwikkelaar is immers initiatiefnemer en draagt de risico’s.
Bij PO en CPO is het de particulier die voor eigen rekening en risico opdracht verstrekt. De zeggenschap berust voor 100% bij de zelfbouwer. CPO is de collectieve (en betaalbare) variant. Een groep particulieren ontwikkelt gezamenlijk een complex woningen en er is sprake van gedeelde zeggenschap. Door het schaalvoordeel en het uitsparen van ontwikkelkosten is het mogelijk woningen te bouwen voor een scherpe prijs. Uiteraard stelt dit eisen aan de samenstelling en organisatie van de groep. Met gelijkgestemde mensen die bereid zijn te investeren in hun toekomstige woonsituatie is de kans op succes aanmerkelijk groter.
Een tussenvorm is mede opdrachtgeverschap met gedeelde zeggenschap en een gedeeld risico. Deze werkwijze is bijvoorbeeld geschikt voor ontwikkeling met huurders.
CPO en corporaties
Ik ben van mening dat zelfbouw past in de ontwikkeling waarbij corporaties minder zelf doen en meer faciliteren. CPO is één van de instrumenten die bijdragen aan de doelstellingen van de corporatie. Zelfbouw kan de doorstroming in een wijk bevorderen. Het trekt actieve mensen aan met een pioniersgeest. Het zorgt voor een sterke binding en is gunstig voor de leefbaarheid in de wijk. CPO is geschikt voor diverse doelgroepen, waaronder de lagere inkomenscategorieën die tot de primaire doelgroep van de corporatie behoren. Het biedt mogelijkheden om grondposities of vastgoed te verzilveren en middelen te genereren voor de kerntaak.
Het faciliteren van CPO moet natuurlijk passen binnen de strategische beleidsvisie en de lokale situatie. Daarbij komen vragen aan de orde als:
• Draagt het bij aan de doelstellingen?
• Wat kost het en wat levert het op?
• Wat is de impact op de leefbaarheid?
• Wat is de impact op de waardeontwikkeling?
De taakverdeling is helder: De corporatie faciliteert en de zelfbouwer investeert. Dat faciliteren gaat soms verder dan alleen het aanbieden van grond of vastgoed. Vaak is er meer nodig om een project van de grond te krijgen. De corporatie kan helpen bij het werven van belangstellenden, het bieden van garanties en het (voor)financieren van professionele ondersteuning.
In mijn volgende blogs ga ik in op de kansen en belemmeringen voor zelfbouwers en de rol van de corporatie als stimulator.
Wie zich wil verdiepen in CPO en de rol van corporaties verwijs ik naar het verslag van het congres Strategie van Samen en een recent onderzoek van Marijke de Vries. Deze bestanden zijn respectievelijk te downloaden op: http://www.gebiedsontwikkeling.nu/artikel/12425-zelfbouw-als-kans-voor-corporaties en http://www.gebiedsontwikkeling.nu/workspace/uploads/2013.10.01_woningcorporaties-e-524af27f735cd.pdf
